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二套房怎么买最省钱 应视首付资金压力而定

二套房怎么买最省钱 应视首付资金压力而定
作者:理财 来源:支招 更新:2011-08-05


漫画:张幼晖

已拥有一套房想再置业 把首套房赠父母再买还是直接购买划算

都说下半年货量多,市民郭小姐也开始关注起来。在广州工作多年,郭小姐住在老西关一大型小区的两房单位。父母都退休了,所以近来时常过来同住,小小的两房单位渐渐觉得有点紧张。现在,郭小姐也想买大一点的房子改善居住环境让父母和自己长住。小郭告诉记者,她的这套两房的小单位是和妈妈共同署名来购买的,她想知道,如果要再次买房的话,是把首套房赠送给父母自己再以首次置业者身份购买划算呢,还是以二套房买家身份购买划算?

记者 龙蕾

首置二置有区别

缴纳契税有差异

对于小郭的这种情形,满堂红研究部高级主任肖文晓表示,首次置业者和二套房买家,在购房时最明显的差异还表现在其缴纳的契税上。倘若是首次置业者购房,购房面积在90平方米以下的,缴纳契税为1%。面积依次往上则有变化,面积90~144平方米的,1.5%;144平方米以上的,3%。而如果是二套房买家,则无论面积大小,都需要缴纳3%的契税。

小郭告诉记者,她希望购买三房单位,以100平方米单价20000元/m2,即总价200万元的房屋总价来计算,小郭选择以首次置业者身份购买,需要缴纳3万元的契税;而如果是以二套房买家购买的话,则需要缴纳契税6万元。两者差了3万元。

首付贷款利率均不同

在贷款首付及利率上,首次置业者和二套房买家也有诸多不同。肖文晓表示,目前大多数银行 对于首次置业者的一般贷款申请是首付三成,贷款利率无优惠;而二套房则是首付五成,贷款利率上浮1.1。

记者在中国银行官方网站运用贷款计算器 计算,如果是首套房,小郭首付60万元,贷款140万元,20年还清,商业贷款月还款额为10896.24元,利息总额为1215098.29元。而如果小郭是二套房买家身份,利率上浮1.1,小郭首付需要100万元,贷款100万元,分20年还清,等额本息需每个月8209.49元,利息总额为 970276.53元。

肖文晓强调,由于目前银行放贷额度有限,无论是首套房还是二套房,其申请的时间都会比较长,买家应做好准备。

哪种方式更划算?

视首付资金压力而定

对比两种购买方式,小郭把房屋赠与给妈妈后,郭妈作为受赠人需要缴纳一些费用。由于目前首套房的贷款利率基本无优惠,小郭再以首次置业者身份购买,其优点在于首付低,但缺点是月供高,利息总额高。如果是二次置业者,其缺点是首付增加了,但胜在月供减少,利息额相应也减少了,还省却了不少麻烦事。

对此,肖文晓建议,如果小郭首付资金压力大,建议采用赠与再以首次置业者身份购买的方式。但如果小郭首付资金压力不大,直接用二套房买家购买更便捷。

算算账

赠送费用大起底

为此,记者咨询了专业机构海珠公证处的相关专业人士。该人士表示,小郭作为赠与人不需要缴纳费用,但小郭的妈妈作为受赠人则需要缴费。比较大头的费用包括契税、公证费等。

倘若以小郭现有住房建筑面积70平方米计算,由于小郭是产权人之一,和她的妈妈分别享有房产1/2的产权。所以,小郭需要缴纳的契税,税基为赠与房屋残值的一半,税率为3%。小郭住的是电梯楼小区,房屋残值一般情况为2000~3000元/m2左右,我们取中间值2500元/m2计算,那么,郭妈妈作为受赠方,需要缴纳契税2500元/m2×70平方米×1/2×3%=2625元。至于公证费,该专业人士表示,公证费计算为房屋评估价的2%,需要专业评估机构算出,但一般情况下低于市场价。

此外,小郭的妈妈还需要缴纳印花税、工本费等费用,但数额非常少,只需要几百元。记者还了解到,子女和父母之间赠与房产免征营业税。

如果小郭购买100平方米,单价20000元/m2,即总价200万元的房屋,采用等额本息纯商业贷款计算的差异:

1.以首次置业者身份购买:

郭妈作为受赠人需缴纳费用:

契税:房屋残值的3%

公证费:房屋评估价的2%

印花税及工本费等:数百元

买新房契税:3万元

买新房贷款首付:60万元

买新房贷款利息:1215098.29元

2.以二套房身份购买:

买新房契税:6万元

买新房首付:100万元

买新房贷款:970276.53元

(责任编辑:温洁)


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